Znajdujemy się w przeddzień wejścia w życie całkowicie nowej ustawy regulującej kompleksowo problematykę spółdzielczości mieszkaniowej. Skończyły się już prace parlamentarne nad projektem nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Swój podpis pod ustawą złożył również Prezydent RP.

Wspomniana ustawa wzbudzała już od dłuższego czasu zainteresowanie, ale i wiele kontrowersji. Nie ulega jednak wątpliwości, że spółdzielczość jest jedną z ostatnich dziedzin związanych z szeroko pojętym mieszkalnictwem, która nie została kompleksowo zmieniona i której regulacja obowiązuje jeszcze z czasów sprzed reformy ustrojowej. Przypomnijmy, że nowych regulacji doczekała się m.in. problematyka własności czy najmu lokali. Tymczasem spółdzielczość mieszkaniowa stanowi obecnie najbardziej rozpowszechnioną formę korzystania z lokali mieszkalnych.

Omawiana w niniejszym opracowaniu ustawa wejdzie w życie 24.4.2001 r. W związku z tym osoby korzystające lub zamierzające korzystać z tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych czekają duże zmiany.

Podstawowe zmiany

Zgodnie z postanowieniami nowej ustawy, spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły budować lub nabywać budynki w celu ustanowienia dwóch rodzajów praw do znajdujących się w nich mieszkań: spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub odrębnej własności tych lokali. Prawo odrębnej własności lokalu zastąpi występujące obecnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zakres działalności spółdzielni

Inaczej zostanie również określony zakres przedmiotowy działalności spółdzielni mieszkaniowych. Przedmiotem działalności spółdzielni, działającej na nowych zasadach wprowadzonych ustawą, będzie mogło być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;

2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;

3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;

4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych i domów jednorodzinnych;

5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Zarządzanie na podstawie umowy

Spółdzielnia będzie mogła również zarządzać nieruchomością nie stanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. Spółdzielnia będzie mogła prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana będzie bezpośrednio z realizacją celu spółdzielni mieszkaniowej, jakim stosownie do postanowień nowej ustawy będzie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Cytowany wyżej przepis wychodzi naprzeciw potrzebom rynkowym, które w ramach dotychczasowej regulacji prawnej musiały być realizowane za pomocą różnych instrumentów, nie zawsze wynikającym jasno z Prawa spółdzielczego. Precyzuje on przy tym zagadnienia, które budziły rozbieżności interpretacyjne na gruncie poprzedniej ustawy.

Członkostwo bez wyjątków

Zmianie ulegnie też regulacja dotycząca członkostwa w spółdzielni osób nie posiadających zdolności do czynności prawnych lub mających ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Dla przypomnienia, do tej pory wspomniane wyżej osoby mogły być członkami spółdzielni, jeżeli statut przewidywał taką możliwość. Nowa regulacja wprowadza bezwarunkową dopuszczalność członkostwa wspomnianej kategorii podmiotów, stanowiąc, że członkiem spółdzielni, mieszkaniowej może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Uprawnienie do bycia członkiem spółdzielni zostało tym samym wydzielone z materii statutowej.

Novum - odrębna własność

Po wejściu w życie ustawy, spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie mogła ustanowić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie oznacza to jednak, że z tym dniem przestanie ono istnieć. Zaznaczyć bowiem należy, że zachowają moc prawną przepisy dotychczasowej ustawy Prawo spółdzielcze, które będą miały nadal zastosowanie do tej formy prawnej korzystania z mieszkań. W tym miejscu wskazać również należy, że przepisy nowej ustawy dotyczące przekształcenia własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność znajdą zastosowanie jedynie na wniosek w tym przedmiocie uprawnionego członka spółdzielni. Jeśli zatem nie zechce on skorzystać z przewidzianych w tej ustawie uprawnień, pozostanie w mocy regulacja dotychczasowa i nadal przysługiwać mu będzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Oprócz kategorii tzw. mieszkań własnościowych, nowa ustawa zakazuje ponadto ustawiania przez spółdzielnie na rzecz swych członków prawa do lokali użytkowych, w tym garaży ani praw do miejsc parkingowych postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych. Jedyną formą prawną korzystania z tego typu pomieszczeń stanie się prawo odrębnej własności.

Do istniejących w dniu wejścia w życie ustawy spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali użytkowych, w tym garaży i miejsc postojowych zastosowanie znajdą przepisy nowej ustawy, a w zakresie w niej nieuregulowanym - przepisy ustawy Prawo spółdzielcze.

Uwłaszczenie

Następstwem zmian, wprowadzonych przez nową ustawę spółdzielczą, będzie uwłaszczenie obecnych członków spółdzielni. Ustawa przewiduje bowiem, że członkowie spółdzielni posiadający dotąd spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, będą mieli prawo wystąpienia do spółdzielni z wnioskiem o przekształcenie przysługującego im prawa w odrębną własność. Jak stanowi ustawa, spółdzielnia będzie zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności. Członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, będą mieli prawo wystąpić z takim samym wnioskiem, pod warunkiem że uregulują na rzecz spółdzielni 3% wartości zajmowanego lokalu. Przeszkodą dla pozytywnego załatwienia wniosków, o których mowa wyżej, będzie występowanie zadłużenia obciążającego dany lokal. Zawrzeć wspomnianą wyżej umowę przeniesienia własności będzie można bowiem dopiero po dokonaniu spłaty wszelkich długów związanych z określonym lokalem oraz przypadającej na ten lokal części innych zobowiązań spółdzielni związanych z budową, a w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Ubiegający się o uwłaszczenie członek spółdzielni zobowiązany będzie do pokrycia kosztów ustanowienia odrębnej własności, w tym sporządzenia aktu notarialnego i założenia księgi wieczystej, od których to czynności ustawodawca uzależnił skuteczność ustanowienia odrębnej własności. W razie odmowy spółdzielni przeniesienia własności zajmowanych przez członków lokali na wspomnianych wyżej zasadach, członkowi przysługiwać będzie roszczenie, którego dochodzić będzie on mógł na drodze sądowej. Prawomocne orzeczenie sądowe zastąpi wówczas oświadczenie woli spółdzielni.

Mieszkania wybudowane z pieniędzy KFM

Prawo członka spółdzielni do domagania się ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu nie obejmie tych członków, których lokale wybudowane zostały z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Dotyczy to oczywiście jedynie członków posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wniosek ten wynika z pozostawienia w mocy przepisu art. 20 ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszka-niowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070), który to przepis stanowi, że jeżeli kredyt, udzielony na podstawie postanowień wspomnianej ustawy, został udzielony spółdzielni mieszkaniowej, lokale mieszkalne w budynku wzniesionym przy jego wykorzystaniu mogą być wynajęte lub przydzielone wyłącznie na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Lokale mieszkalne w budynku wzniesionym przy wykorzystaniu tego kredytu nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność ani przydzielone na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ponadto samo udzielenie spółdzielni mieszkaniowej kredytu na finansowanie kosztów budowy mieszkań przydzielanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu może nastąpić, tylko jeżeli statut spółdzielni nie dopuszcza możliwości przekształcenia tego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zmiana statutu w tym zakresie jest niedopuszczalna.

Najemcy lokali spółdzielczych

Kolejną grupą podmiotów, które na mocy nowej regulacji zostaną uwłaszczeni, są najemcy lokali spółdzielczych. Z wnioskiem o przekształcenie łączącego ich ze spółdzielnią stosunku najmu w odrębną własność wystąpić będą mogli jednak jedynie ci najemcy, którzy faktycznie ponieśli pełne koszty budowy wynajmowanego lokalu. Chodzi głównie o najemców garaży oraz najemców lokali użytkowych, czy pracowni artystycznych.

Procedura uwłaszczenia

Niezwłocznie po wejściu w życie ustawy spółdzielnie mieszkaniowe zobowiązane będą do przystąpienia do czynności mających na celu umożliwienie realizacji wynikających z niej dla członków uprawnień w zakresie uwłaszczenia. Chodzi przede wszystkim o wystąpienie do właściwych organów z wnioskami o scalenie lub podział nieruchomości, jeżeli okaże się to niezbędne do wydzielenia nieruchomości, które po dokonaniu uwłaszczenia na rzecz członków pozostaną wyłączną własnością spółdzielni.

Jednocześnie spółdzielnie będą zobowiązane do złożenia tego typu wniosków, jeżeli okaże się to konieczne dla oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali położonych w obrębie tych nieruchomości.

Podział nieruchomości spółdzielczych, o którym mowa wyżej, zgodnie z postanowieniami nowej ustawy, mógłby nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże podział nieruchomości będzie niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie miałyby dostępu do drogi publicznej.

Koszty związane ze scaleniem i podziałem nieruchomości oraz czynnościami związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków, w tym również uzasadnione koszty prac geodezyjnych, ponosić będzie Skarb Państwa.

Ustawa przewiduje w tym wypadku jednak niezwykle istotne zastrzeżenie. Otóż przesłanką pokrycia wspomnianych wyżej kosztów przez Skarb Państwa będzie wystąpienie w tym celu ze stosownym wnioskiem w terminie 10 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Niezłożenie wniosku o pokrycie wspomnianych kosztów bądź też złożenie go po terminie, skutkować będzie koniecznością ich poniesienia przez spółdzielnię.

Kolejnym obowiązkiem spółdzielni mieszkaniowych, nałożonym na nie przez nową ustawę, będzie określenie przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych, a także lokali o innym przeznaczeniu we wszystkich posiadanych przez spółdzielnie nieruchomościach. Ustawodawca wyznacza spółdzielniom w tym celu termin 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Określenie tego przedmiotu nastąpić powinno na podstawie stosownej uchwały zarządu spółdzielni. Sporządzić ją będzie należało w formie pisemnej pod rygorem nieważności, co oznacza, że sporządzenie uchwały w jakiejkolwiek innej formie pozbawi ją mocy prawnej. Omawiana uchwała zarządu powinna określić:

1. oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w których nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokali;

2. rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych;

3. wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu (z zastosowaniem w tym zakresie przepisów ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali);

4. oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na ich rzecz własności poszczególnych lokali, w tym osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;

5. przypadający na każdy lokal stan zadłużenia.

Projekty uchwał, o których mowa, zarząd spółdzielni będzie miał obowiązek wyłożyć na co najmniej 30 dni do wglądu w lokalu swojej siedziby. Uprzednio jednak będzie on zobowiązany pisemnie powiadomić osoby, których te uchwały dotyczą, o terminie i miejscu wyłożenia uchwały do wglądu. Powiadomienie powinno zostać wysłane z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem.

Uchwały zarządu spółdzielni podlegać będą zaskarżeniu. Osoby zainteresowane będą mogły w terminie 14 dni po upływie okresu wyłożenia uchwały do wglądu przedstawić zarządowi spółdzielni wnioski dotyczące zmian tej uchwały. Zarząd będzie obowiązany rozpatrzyć te wnioski najpóźniej w ciągu miesiąca od upływu terminu ich składania i najdalej w ciągu 14 dni od daty ich rozpatrzenia odpowiednio skorygować projekt i podjąć uchwałę o treści uwzględniającej dokonane korekty. O wynikach rozpatrzenia wniosków oraz o treści zmian projektu uchwały, do którego zgłoszono wnioski, zarząd spółdzielni, w terminie 14 dni od podjęcia skorygowanej uchwały, powiadamia na piśmie osoby, które zgłaszały wnioski, podając jednocześnie odpowiednie uzasadnienie nieuwzględnienia w całości lub w części wniosków zgłoszonych przez te osoby.

Osoby, których uchwała dotyczy, a których wniosków nie uwzględniono, mogą zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli rażąco narusza ona ich interesy. Zaskarżenie uchwały zarządu w przewidzianym wyżej trybie skutkować będzie przede wszystkim tym, że przedmiotowa uchwała nie wejdzie w życie, a bieg terminów przewidzianych ustawą do dokonania czynności uzależnionych od jej treści rozpocznie się z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu.

Jeżeli przed upływem 12 miesięcy od dnia wejście w życie ustawy spółdzielnia nie podejmie czynności, o których mowa wyżej, członkom spółdzielni przysługiwać będzie prawo wystąpienia do sądu z wnioskiem o orzeczenie na ich rzecz odrębnej własności lokali na zasadach określonych w omawianej ustawie. A zatem bierność spółdzielni lub jej opieszałość nie będzie miała negatywnego wpływu na prawa członków wynikające z nowej ustawy spółdzielczej. Będą oni bowiem mogli dochodzić ich realizacji na drodze sądowej, która choć z pewnością przedłuży postępowanie uwłaszczeniowe, to da gwarancję, że przewidziane ustawą uprawnienia będą mogły być skutecznie dochodzone.

Postępowanie toczyć się będzie według przepisów KC o zniesieniu współwłasności, z wyjątkiem art. 625. Koszty sądowe tego postępowania zmuszona będzie ponieść spółdzielnia.

Skutki uwłaszczenia

Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych, hipoteki ciążące na tych nieruchomościach wygasną w dniu wejścia w życie ustawy. W celu zabezpieczenia wierzytelności poprzednio zabezpieczonej hipoteką, która na mocy omawianych przepisów nowej ustawy wygaśnie, spółdzielnia będzie miała obowiązek obciążyć nią inną nieruchomość stanowiącą wyłącznie jej własność. W przypadku braku takiej nieruchomości Skarb Państwa stanie się z mocy prawa poręczycielem wierzytelności zabezpieczonej pierwotnie hipoteką, która wygasła. Do powstałego w ten sposób stosunku prawnego, zastosowanie znajdą przepisy KC dotyczące umowy poręczenia.

Z kolei hipoteki ustanowione na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego z chwilą zawarcia umowy o przeniesienia własności lokali, będących przedmiotem wspomnianych wyżej ograniczonych praw rzeczowych, obciążą nieruchomości powstałe w wyniku zawarcia umowy o przeniesienie ich własności. W konsekwencji wierzyciel, którego wierzytelność, w dniu zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu była zabezpieczona hipoteką na jednym ze wspomnianych wyżej ograniczonych praw rzeczowych, będzie mógł dochodzić zaspokojenia jego roszczenia z lokalu stanowiącego odrębna własność, powstałą w wyniku zawarcia umowy.

Jaki los czeka spółdzielnię po uwłaszczeniu członków?

Można zastanowić się nad pytaniem, co oznacza dla spółdzielni mieszkaniowych wejście w życie nowej ustawy, w szczególności co pozostanie majątkiem spółdzielni po uwłaszczeniu członków.

Z postanowień nowej ustawy wynika, że po dokonaniu przeniesienia własności poszczególnych lokali na wniosek członków, spółdzielnia pozostanie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości albo użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w zakresie, w jakim nie będzie to naruszało przysługujących członkom praw odrębnej własności lokali i praw z tym związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostaną:

1. nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej usługowej, społecznej, oświatowo kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami;

2. nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków i osiedli;

3. nieruchomości niezabudowane.

Należy jednak mieć na uwadze, że w stosunku do spółdzielni małych, posiadających jeden, dwa budynki nie wykluczona jest sytuacja, że utracą one całkowicie własność na rzecz swoich członków i pozostaną jedynie administratorem cudzej własności. Oczywiście własnością spółdzielni pozostaną budynki i znajdujące się w nich mieszkania lokatorskie. W tym zakresie stan własnościowy nie ulegnie zmianie.

Dylemat członkostwa

Ustawa nie zawiera żadnych ograniczeń w przedmiocie podjęcia przez członka tej decyzji. Oznacza to, że osoba, która uzyska odrębną własność lokalu, będzie mogła w każdej chwili zrezygnować z członkostwa w spółdzielni, dokonując stosownego wypowiedzenia. Warto jednak zastanowić się nad “za i przeciw” takiego wyboru.

Otóż wydaje się, że na zmienionych nową ustawą zasadach warto jednak w spółdzielni pozostać. W myśl nowych przepisów właścicieli lokali nie będzie obowiązywała sztandarowa zasada Prawa spółdzielczego, a mianowicie zasada jednopodmiotowości spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 215 § 1 PrSpółdz). Członkami spółdzielni będą mogli być w związku z tym wszyscy właściciele lokalu (współwłaściciele), a nie jak obecnie tylko małżonkowie. Jednak najistotniejszym argumentem wydaje się okoliczność, że spółdzielnia może posiadać lokale użytkowe lub prowadzić działalność gospodarczą, a wówczas przychody uzyskane z tego tytułu będą mogły zmniejszyć wysokość opłat eksploatacyjnych przypadających na dany lokal.

Akty prawa wewnątrzspółdzielczego

Ramy niniejszego artykułu nie pozwalają na szczegółowe przedstawienie całej problematyki związanej z wejściem w życie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Istotny z punktu widzenia działalności samych spółdzielni wydaje się jednak jeszcze problem tzw. prawa wewnątrzspółdzielczego, które tworzą statuty spółdzielni, regulaminy poszczególnych organów, np. zarządu czy rady nadzorczej.

Ustawa wprowadza w tej materii przepis, który rozstrzyga wspomniany problem w sposób następujący. Otóż dotychczasowe postanowienia statutu spółdzielni zachowają moc prawną, nawet gdyby niektóre ich postanowienia okazały się sprzeczne z nową ustawą. W zakresie zmienionym nowymi przepisami ustawa będzie miała jednak zastosowanie przed postanowieniami statutu, które okażą się z nią niezgodne.

Spółdzielnie będą miały obowiązek dokonania zmian swoich statutów stosownie do wymagań omawianej ustawy w trybie przewidzianym w ustawie Prawo spółdzielcze, a zatem na dotychczasowych zasadach. Ustawa wyznacza im w tym celu termin 9 miesięcy od dnia jej wejścia w życie, w którym to czasie dokonać one muszą zgłoszenia do rejestru wymaganych prawem zmian.

Jacek Sobczak - radca prawny w Kancelarii prawniczej Waraksa i Partnerzy

Iwona Krzekotowska-Olszewska - aplikant radcowski w Kancelaria prawniczej Waraksa i Partnerzy