Osoby wykonujące zawodowo czynności pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami stają się podatnikami podatku od towarów i usług, ale czynności przez nie wykonywane są zwolnione od tego podatku

ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami wprowadziła dwie nowe profesje związane z obrotem nieruchomościami - pośrednika i zarządcę.

Określenie profesji

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Pośrednikiem jest osoba fizyczna, która zawodowo zajmuje się pośredniczeniem w obrocie nieruchomościami. Niezbędnym warunkiem do wykonywania tego zawodu jest obecnie posiadanie licencji pośrednika. Podmioty gospodarcze, które chcą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są zobligowane do zatrudniania osób posiadających takie licencje zawodowe.

Ustawa mówi, że pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Definicja pośrednictwa zawarta w ustawie odbiega więc nieco od definicji agencji zawartej w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie bowiem z art. 758 KC, przez umowę agencyjną przyjmujący zlecenie (agent) zobowiązuje się za wynagrodzeniem (prowizja) do stałego pośredniczenia przy zawieraniu umów oznaczonego rodzaju na rzecz dającego zlecenie albo do zawierania takich umów w jego imieniu, przy czym to ostatnie wymaga wyraźnego umocowania.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie wykonuje swojej pracy w oparciu o umowę zlecenia, choć ta nie jest zawierana - jak umowa agencji - do stałego pośredniczenia w zawieraniu umów. W myśl przepisu art. 734 KC przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Umowa zlecenia obejmuje więc znacznie większy zasięg niż umowa agencji - dotyczyć może bowiem nie tylko zawierania umów, a także dokonywania czynności prawnych.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest więc umową odmienną od umowy agencji oraz umowy zlecenia uregulowanych w KC. Jej przedmiotem są bowiem wyłącznie czynności określone wprost w ustawie. Zgodnie z art. 180 GospNierU pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomościami

Zarządzanie jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców. Także w tym przypadku zarządcą może być wyłącznie osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową lub podmiot gospodarczy, jeżeli do wykonywania zarządzania zatrudni osoby posiadające licencje zawodowe.

Zgodnie z ustawą, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej w trybie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z właścicielem tej nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości.

Jak widać GospNierU wprowadziła nie tylko nowe profesje występujące w obrocie nieruchomościami, ale także określiła nowe typy umów - umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz umowę o zarządzanie nieruchomością.

Zasady opodatkowania podatkiem VAT

Osoby wykonujące zawodowo czynności pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami stają się podatnikami podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 5 ust. 1 VATU podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, jeżeli wykonują we własnym imieniu i na własny rachunek czynności podlegające VAT (sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług, w tym także czynności wynikające z umowy agencji, zlecenia, pośrednictwa lub innych usług o podobnym charakterze), w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeżeli zostały wykonane jednorazowo, a także wówczas, gdy czynności te polegają na jednorazowej sprzedaży rzeczy w tym celu nabytej.

Pośrednicy i zarządzający stają się podatnikami VAT w chwili wykonania pierwszej czynności objętej podatkiem VAT, niezależnie od wysokości spodziewanych obrotów. Istnieje natomiast możliwość wyboru zwolnienia od VAT. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 6 VATU, podatnik rozpoczynający wykonywanie działalności może wybrać zwolnienie od podatku, jeżeli przewidywany przez niego obrót nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności, kwoty 80 tys. zł. Podatnik ten, przed dniem dokonania pierwszej czynności, obowiązany jest do złożenia w urzędzie skarbowym pisemnego oświadczenia o wyborze zwolnienia.

Każdy podatnik VAT przed dniem wykonania pierwszej czynności jest zobowiązany do złożenia w urzędzie skarbowym zgłoszenia rejestracyjnego, chyba że „wybrał” zwolnienie od podatku VAT na podstawie przywołanego wyżej art. 14 VATU lub wykonuje wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 7 ust. 1 VATU. Wówczas złożenie zgłoszenia rejestracyjnego jest uzależnione wyłącznie od woli podatnika.

Generalnie, w podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu świadczonych usług, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Zasada ta dotyczyć będzie zarządców nieruchomości pobierających stałe wynagrodzenie za wykonywaną działalność. Jeżeli jednak w umowie o zarządzanie wynagrodzenie zostanie określone procentowo, a jego wysokość będzie uzależniona od wartości poszczególnych czynności zarządcy, np. od wysokości pobranego czynszu od lokatorów - wówczas podstawa opodatkowania zostanie ustalona według reguły z art. 16 VATU. Zgodnie z tym przepisem, podstawę opodatkowania czynności wynikających z umowy agencyjnej lub zlecenia, stanowi kwota prowizji lub innych postaci wynagrodzeń za wykonanie usługi, zmniejszona o kwotę podatku.

Podobnie określa się powinno podstawę opodatkowania podatkiem VAT czynności wykonywanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Podatkowe zwolnienie

Zgodnie jednak z przepisami zarówno VATU, jak i rozporządzenia Ministra Finansów z 15.12.1997 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 156, poz. 1024) czynności wykonywane przez te grupy zawodowe są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 VATU zwolnione od tego podatku jest świadczenie usług wymienionych w załącz-nika. Nr 2 do ustawy. W poz. 15 tego załącznika wymienione są usługi w zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie (łącznie z usługami w zakresie wyceny). Usługa ta sklasyfikowana jest pod symbolem 70.32.11. w Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Składają się na nią następujące czynności:

1. usługi w zakresie zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie;
2. usługi w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi (lub budynkami o wielorakim przeznaczeniu, które są budynkami mieszkalnymi);
3. usługi w zakresie zarządzania miejscami lokalizacji przenośnych domów mieszkalnych;
4. usługi w zakresie zarządzania miejscami zakwaterowania w nieruchomościach stanowiących współwłasność;
5. usługi w zakresie pobierania opłat za czynsz.

Jeżeli zarządzający nieruchomością wykonują wyłącznie czynności zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 7 ust. 1 VATU nie są zobowiązani do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 9 VATU. Powinni oni jednak natomiast powiadomić urząd skarbowy o tym, że czynności, które wykonują są czynnościami zwolnionymi od podatku VAT.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami otrzymujący prowizję za czynności wykonywane w ramach umowy pośrednictwa uregulowanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami są zwolnieni od podatku od towarów i usług na podstawie § 73 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów VATU.

Prowizja uzyskiwane przez pośrednika zwolniona jest więc od podatku VAT niezależnie od tego, czy pośrednik wykonuje czynności związane bezpośrednio z obrotem nieruchomościami, czy też w ramach swojej działalności wykonuje inne prace związane z nieruchomościami na rzecz swojego klienta, np. pośrednictwo dotyczące świadczenia usług w zakresie architektonicznego kształtowania krajobrazu, usług w zakresie czyszczenia pieców i kominów lub usług krótkotrwałego zakwaterowania - w zakresie hoteli pracowniczych, burs, internatów, domów akademickich.

Należy jednak pamiętać, że zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie § 73 rozporządzenia nie zwalnia podatników VAT od obowiązku dokonania zgłoszenia rejestracyjnego wymaganego przed rozpoczęciem działalności.