W uchwale z 21.11.2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn. Uchwała zapadła w odpowiedzi na pytanie prawne jednego z sądów rozpatrujących spór między najemcą a wynajmującym. Oznacza to, że podstawy rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie muszą być wskazane w umowie w sposób konkretny. Kwestia ta ma duże znaczenie praktyczne. Umowy zawierane są na czas oznaczony właśnie po to, by zapewnić na ten czas stabilizację obu stronom. Z kolei umowę zawartą na czas nieokreślony wypowiedzieć można zawsze, z zachowaniem terminów wypowiedzenia ustawowych albo określonych w tejże umowie. Odrębnie w ustawie o ochronie praw lokatorów unormowane jest wypowiadanie najmu mieszkań.

Przez wiele lat umowa na czas oznaczony mogła być zerwana tylko wówczas, gdy jedna ze stron nie wywiązywała się z wynikających z niej obowiązków. Z reguły tą stroną był najemca, a powodem - niepłacenie czynszu.

Od 2001 r. obowiązuje art. 673 § 3 KC, którym stanowi, że: „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie”.

W sprawie, na której tle SN podjął omawianą uchwałę, chodziło o umowę najmu magazynu zbożowego należącego do Zakładów Zbożowych, zawartą z przedsiębiorcą zajmującym się skupem zboża. Opiewała ona na czas oznaczony: od 2.8.2004 r. do końca 2007 r. Zapisano w niej, iż najemca może „z ważnych przyczyn” wypowiedzieć ją przed upływem tego terminu.

Najemca wypowiedział umowę w czerwcu 2005 r., a jako przyczynę podał zlikwidowanie preferencyjnych kredytów na skup zboża z dopłatami państwa do oprocentowania oraz stabilizację cen zboża po wstąpieniu do UE. Ponieważ czyniło to jego działalność nieopłacalną, chciał z niej zrezygnować. Nie był mu zatem potrzebny magazyn zbożowy.

Syndyk masy upadłości wynajmującego - Zakładów Zbożowych - uznał, że wypowiedzenie najmu było bezpodstawne, i wystąpił do sądu o zapłatę czynszu. Wygrał w I instancji. Sąd przyjął, że tak ogólne określenie w umowie najmu przyczyn wypowiedzenia nie daje podstaw do jej zerwania. Przyczyny te powinny być wskazane w miarę precyzyjnie.

Sąd II instancji zwrócił się o wyjaśnienie tej kwestii do Sądu Najwyższego. Ten w uchwale stwierdził jednoznacznie, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy „z ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC, słowem - może być podstawą wypowiedzenia umowy. W razie sporu ocena, czy „ważne przyczyny” uzasadniające jej rozwiązanie rzeczywiście wystąpiły, będzie należeć zatem do sądu (sygn. III CZP 92/06).